Czy rynek nieruchomości mieszkaniowych na terenach miejskich może funkcjonować w „inteligentny” sposób?

Doniesienia naukowe
2020-02-14
lubie to symbol 4 udostepnij symbol 0

Czy rynek nieruchomości mieszkaniowych na terenach miejskich może funkcjonować w „inteligentny” sposób?

Obecnie miasta przechodzą bardzo duże zmiany, które mają istotne implikacje dla funkcjonowania rynku nieruchomości. W szczególności, można stwierdzić, że tradycyjny rynek mieszkaniowy, naśladując w pewnym sensie koncepcję smart city, staje się coraz bardziej inteligentny.

W dzisiejszej rzeczywistości coraz więcej miast, stojąc w obliczu coraz to większych wyzwań, decyduje się na implementację koncepcji smart city, tzn. miasta inteligentnego. Tego typu miasto wykorzystuje cyfrową technologię w celu zwiększenia jakości i efektywności świadczonych usług. Ponadto, wzrost inteligencji miasta prowadzi do redukcji kosztów, wzrostu aktywności społecznej oraz przyczynia się do zrównoważonego rozwoju obszaru miejskiego. Rozwój koncepcji smart city w danym mieście wymaga także odpowiedniego dostosowania się przez rynek mieszkaniowy. Wobec czego, nasuwa się pytanie, jak można to dostosowanie zdefiniować? Najprościej rzecz ujmując, można stwierdzić, że rynek nieruchomości, imitując koncepcję smart city, także zaczyna zachowywać się w sposób bardziej inteligentny.

W czym przejawia się inteligentne zachowanie rynku mieszkaniowego?

1) Rozwój „automatycznego” rynku najmu mieszkaniowego. Rynek ten jest wspierany przez nowoczesne cyfrowe platformy umożliwiające bez wychodzenia z domu podpisywanie i rozwiązywanie długo- i średnioterminowych umów najmu. W Polsce funkcjonują już tego typu platformy internetowe, które zwiększają „automatyzm” rynku najmu. Do tych platform można zaliczyć między innymi Flatio.com, Pepehousing.com, Rentflat24.pl oraz Easyrenting.pl.

2) Rozwój innowacyjnych platform internetowych na tradycyjnym rynku mieszkaniowym. Tego typu platformy ułatwiają wybór jednostki mieszkalnej do wynajęcia bądź kupna poprzez cyfrowe rozwiązania takie jak: wysokiej jakości oferty, wykorzystywanie wirtualnej rzeczywistości czy niestandardowe algorytmy dopasowujące nieruchomość do wymagań klienta.

3) Możliwość precyzyjnego przewidywania popytu na rynku mieszkaniowym. Należy zwrócić uwagę, że z uwagi na czasochłonny charakter inwestycji mieszkaniowych, deweloperzy nie mają pewności co do kształtu przyszłego popytu na rynku nieruchomości. Jednak wzrost inteligencji miast, prowadzi także do wzrostu w zakresie liczby wyspecjalizowanych analityków rynku mieszkaniowego, którzy mogą wspomagać deweloperów w zakresie prognozowania przyszłego popytu na nieruchomości mieszkaniowe.

4) Rozwój innowacyjnych polityk oraz modeli mieszkaniowych. Wzrost znaczenia problematyki dostępności mieszkaniowej wymaga by na rynku nieruchomości powstawały tzw. innowacyjne polityki oraz modele mieszkaniowe. Pierwsze z nich mają charakter publiczny, są swego rodzaju odpowiedzą władz lokalnych, regionalnych, czy państwowych na problemy związane z mieszkalnictwem. Jako przykład modelowy w tym zakresie należy wskazać miasto Boston, które utworzyło tzw. Housing Innovation Lab. Z kolei innowacyjne modele mieszkaniowe polegają głównie na rozwoju idei wspólnego zamieszkania. Idea ta jest coraz bardziej popularna wśród młodych ludzi, co powoduje powstawanie na całym świecie specjalnych obiektów, tzw. placówek colivingowych, które oferują duże powierzchnie wspólne, a także, bardzo często, miejsca do pracy.

Co napędza rozwój inteligentnych rynków mieszkaniowych?

  • Rozwój inteligencji miast, przede wszystkim w wymiarze ekonomicznym (smart economy),
  • Zmiany w preferencjach mieszkaniowych ludzi młodych (wzrost popularności najmu),
  • Zwiększający się problem dostępności mieszkaniowej, który wręcz wymusza implementację innowacyjnych polityk mieszkaniowych, a także rozpowszechnienie niestandardowych modeli najmu,
  • Rozwój ekonomii współdzielenia. W tym przypadku inteligentny rynek mieszkaniowy inkorporuje już pewną część ekonomii współdzielenia w wymiarze dotyczącym innowacyjnych modeli mieszkaniowych. Jednak ekonomia współdzielenia wpływa na wzrost inteligencji rynku nieruchomości także poprzez koncepcję wspólnej pracy (coworking),
  • Wszechobecna digitalizacja, która przyczynia się do powstawania coraz to bardziej zaawansowanych internetowych platform mieszkaniowych,
  • Wzrost znaczenia tzw. gig economy, w której pracownicy nie posiadając stałego źródła dochodu zainteresowani są przede wszystkim elastyczną formą zamieszkania.

Jakie mogą być główne pozytywne efekty wzrostu inteligencji rynków mieszkaniowych?

  • Zmniejszenie bezrobocia, wzrost wynagrodzeń oraz poczucie spełnienia zawodowego. Należy zwrócić uwagę, ze inteligentny rynek mieszkaniowy z uwagi na swoją elastyczność umożliwia wręcz dostosowanie miejsca zamieszkania do miejsca pracy. W obliczu występowania w dzisiejszej rzeczywistości mobilnego rynku pracy, tego typu zależność stwarza duże perspektywy do rozwoju kariery zawodowej.
  • Zwiększona dostępność mieszkaniowa zarówno w zakresie wielkości zasobu jak i jego przystępności cenowej. Efekty te wynikają głównie ze wspomnianych wcześniej innowacyjnych polityk i modeli mieszkaniowych. W obliczu starzejącego się polskiego społeczeństwa, przykładowym działaniem w ramach tego zagadnienia byłoby wykorzystanie zasobów mieszkaniowych osób starszych poprzez wyodrębnienie np. w domach jednorodzinnych wolnych powierzchni z przeznaczeniem na wynajem. Tego typu działanie nie tylko zwiększa ilość dostępnych mieszkań, ale także obniża koszty jednostkowe dotyczące utrzymania nieruchomości i zapewnia dodatkowy przychód ich właścicielom. Powyższy problem zauważyło już Housing Innovation Lab, które wprowadziło pilotażowy program pt. „Intergenerational Homeshare Pilot”. Program ten polega na znalezieniu 100 „dopasowań” pomiędzy osobami starszymi posiadającymi wolne pokoje a osobami, które potrzebowały mieszkania do wynajęcia.

Uwagi

Niniejszy tekst ma charakter popularno-naukowy, a jego pełna wersja jest dostępna w ramach artykułu naukowego pt. „Moving towards a Smarter Housing Market: The Example of Poland” opublikowanego w trybie otwartego dostępu w czasopiśmie Sustainability.

Pracę wykonano w ramach inicjatywy badawczej pt. ”Wpływ czwartej rewolucji przemysłowej na rynek nieruchomości mieszkaniowych: konceptualizacja oraz operacjonalizacja koncepcji smart housing (G-REV-2-1-2019)” finansowanej w ramach programu Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego pod nazwą "Regionalna Inicjatywa Doskonałości" w latach 2019‑2022 nr projektu: 021/RID/2018/19, kwota dofinansowania: 11 897 131,40 zł.

O autorze

dr Mateusz Tomal

Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego